Введение
Правильная и полноценно составленная смета — это основа для всех дальнейших действий и не только для производства работ, но и для сдачи-приемки выполненных работ.
Диаграмма представляет последовательность действий. Начинается все с обследования здания. Обследование здания, далее технический отчет, заключение, которое готовит комиссия, которая обследовала здание. На основании акта обследования формируется дефектная ведомость.
На основании дефектной ведомости мы формируем задание на проектирование, если это требуется, и проектная организация выполняет проект и смету к проекту.
Далее идет выделение бюджетных средств на капитальный ремонт. На основании подготовленной проектной документации и сметы формируется конкурсная документация, рассчитывается начальная максимальная цена контракта, составляется проект сметы контракта и проводится закупка на выполнение работ.
На этом этапе сметная документация, составленная к проекту, уже не действует. Действует проект сметы контракта. Это разные документы, хотя проект сметы контракта составляется на основании сметной документации.
Далее подписывается контракт и уже формируется смета контракта с окончательной стоимостью тех конструктивных решений, которые составили смету контракта. Ну и, собственно, производство работ, актирование выполненных объемов и оплата этих работ.
Обследование здания
Для принятия решения о капитальном ремонте здания в целом, т.е. о комплексном капитальном ремонте, или о ремонте отдельных конструктивных элементов или систем инженерно-технического обеспечения и для разработки проекта капитального ремонта, необходимо провести обследование технического состояния здания или сооружения.
Такие обследования должны проходить регулярно и на объекте должен вестись журнал обследований. Согласно ГОСТ 31937–2024 Межгосударственный стандарт Здания и сооружения, правила обследования и мониторинга технического состояния, который является международным стандартом, обследование технического состояния здания — это комплекс мероприятий, который определяет те параметры, которые характеризуют работоспособность объекта, возможность его дальнейшей эксплуатации, выявляет изменение свойств грунтов, дефектов несущих и ограждающих конструкций и определяет фактическую несущую способность основных конструкций здания.
уточнено ГОСТ 31937-2024 — межгосударственный стандарт (действует в странах СНГ, принявших его), а не международный; в России введен с 01.05.2024.
Цель комплексного обследования технического состояния здания или сооружения заключается в определении его технического состояния и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества грунтов основания, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения с учетом изменений, происходящих во времени, для того, чтобы установить возможность его дальнейшей эксплуатации и, при необходимости, состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции.
Здесь берет начало определение состава и объема работ. Согласно пункту 3.7 ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта, техобслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», общие осмотры объектов должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта).
В необходимых случаях в комиссию могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
Результатами осмотров являются заполненные журналы учёта технического состояния. В этих документах должны содержаться оценка технического состояния здания или объекта или его элементов, выявленные неисправности, место их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.
Требования по проведению капитального ремонта приводятся в разделе 5 данных ведомственных нормативов.
Разработка проектной документации на капитальный ремонт должна предусматривать, согласно пункта 5.8 этого же документа
- проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования,
- составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам,
- технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции,
- разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.
Чтобы составить полный комплект документов и пройти экспертизу, а также по завершении работ успешно и без особых проблем сдать работы, требуется пройти несколько этапов. Приводим упрощенный алгоритм действий:
🧾 Дефектная ведомость
будет включать именно дефекты зданий, конструктивных элементов, инженерных систем и так далее.
📋 Ведомость объемов работ
будет содержать технологию устранения этих дефектов, то есть технологическую последовательность.
Обратимся опять к ГОСТ 31937–2024. Согласно пункту 4.3, обследование, а при необходимости и мониторинг технического состояния здания, проводится
- по истечении расчетных сроков службы или сроков безаварийной эксплуатации, установленных в отчете по результатам предыдущего обследования
- для разработки проекта реконструкции и капитального ремонта💬 То есть, если необходимо разработать проект, это выяснится как раз при обследовании здания. Прежде всего, проводится техническое обследование и составляется акт обследования и дефектная ведомость.
- при обнаружении дефектов, повреждений, деформаций в процессе эксплуатации, которые были зафиксированы
- по результатам последствий стихийных бедствий
- при попадании здания в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий
- по инициативе собственника объекта
- для принятия решения о возможности дальнейшей эксплуатации или сносе здания
- для разработки проекта по сносу здания
- по предписанию органов, уполномоченных на введение государственно-строительного надзора.
Объекты обследования (в зависимости от задач технического задания)
При обследовании технического состояния в зависимости от задач, поставленных в техническом задании на обследование, объектами обследования могут быть
- грунты и основания, полы по грунту, фундаменты, включая сваи, фундаментные балки,
- наличие и состояние подземных вод, гидроизоляция подземной части здания,
- стены, колонны, столбы,
- перекрытия и покрытия, в том числе балки, арки, стропильные, подстропильные, фермы,
- балконы, эркеры, лестницы,
- светопрозрачные конструкции, витражи, светоаэрационные фонари,
- связевые конструкции, элементы жесткости,
- стыки и узлы, сопряжение конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания,
- гидроизоляция подземной части здания и иные строительные конструкции и их элементы.
Обмерные работы
Для определения полного состава и объема ремонтно-строительных работ, необходимых для разработки качественной проектной документации, проводятся обмерные работы. С их помощью определяют точные формы и размеры строения, его отдельных конструкций, подлежащих ремонту.
Именно в этом документе фиксируются размеры, которые потом лягут в основу расчета объемов работ, фиксируются отклонения стен от вертикального положения, расположение вентиляционных каналов, толщина перекрытий, устанавливается ширина и высота проемов и ниш, и так далее.
Результатом обследования и обмеров будет акт обследования здания и дефектная ведомость, то есть это будет перечень дефектов, подлежащих ремонту. В приложении данного документа, в приложении А (ГОСТ 31937-2024), приводится форма заключения по обследованию технического состояния здания или сооружения.
При определении перечня работ, проводимых при капитальном ремонте следует руководствоваться сводом правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Этот документ может явиться основанием для составления задания на проектирование и самого проектирования.
Утвержден данный документ приказом Минстроя за номером 1582/пр от 25 ноября 2017 года и введен в действие в 2018 году.
дополнено Дата введения — 26.05.2018; действует с Изменением № 1 (приказ Минстроя России от 30.12.2020 № 924/пр). Область применения свода правил — жилые здания.
Введите размеры из обмерного акта — получите объемы с формулами расчета, как их нужно показывать в ВОР.
Ведомость объемов работ
При составлении ВОР необходимо учитывать разбивку по конструкциям, видам работ или комплексам работ, а также технические части сборников государственных элементных сметных норм, раздел исчисления объемов работ.
При составлении ведомости объемов работ уже необходимо воспользоваться техническими частями или общими положениями тех сборников, по которым в дальнейшем будет нормироваться и рассчитываться стоимость капитального ремонта. Напомним, что в дефектной ведомости зафиксированы дефекты здания, а в ведомости объемов работ нужно отразить полный технологический комплекс тех работ, которые устранят данные дефекты. В этом случае сметчик будет разрабатывать сметы строго в соответствии с этими ведомствами, а ведомости объемов работ четко будут коррелироваться с дефектной ведомостью. В дальнейшем это облегчит прохождение экспертизы, проектно-сметные документации и составление сметы контракта.
Как таковых нормативных требований к форме дефектной ведомости нет. Можно использовать, например, такую форму таблицы:
В принципе, дефектная ведомость может являться и ведомостью объемов работ. Все зависит от сложности задачи, объема, размера ремонтируемого здания. Однако в нормативной литературе эти понятия разделены. Есть отдельно понятие "дефектная ведомость", есть отдельно понятие "ведомость объемов работ".
Будем считать, что дефектная ведомость — это есть перечень дефектов, ведомость объемов работ — практически последовательность выполнения всех технологических операций и применяемых материальных ресурсов. Она более подробная, чем дефектная ведомость и уже с привязкой к сборникам государственных элементных сметных норм.
Какие важные моменты необходимо учесть при разработке ведомости объемов работ
- Ведомость должна содержать весь состав работ с указанием основных материалов.Это очень важный момент. Экспертиза, проверяя сметную документацию, составленную к проекту, или просто сметную документацию, которая будет проходить экспертизу на достоверность определения стоимости, проводит соответствие между позициями в смете и позициями в ведомости объемов работ.
- Если есть демонтаж или он необходим, необходимо указать выход строительного мусора.Это тоже очень важный момент, о котором довольно часто забывают.
- Если разбираются металлические конструкции или конструкции из цветных металлов, учесть получение возвратных сумм, например, отопительные приборы - чугунные батареи.Данные конструкции при разборке должны быть погружены, перевезены и сданы в приемку. Это тоже может учесть сметчик на этапе формирования сметной документации. Эти возвратные суммы уменьшат так называемые капитальные вложения в капитальный ремонт.
- Если демонтируется оборудование, необходимо указать его остаточную стоимость или другие данные по материальной части.
- Важно, чтобы объемы и виды работ соотносились с ведомостью объемов работ.
- Если объем работы рассчитывается, обязательно указать формулу расчета с применением размеров из акта обмера конструкции.
При составлении вор надо помнить, что по ним будут составлены сметы, и в дальнейшем будет проводиться экспертиза.
📌 Эксперты сопоставляют ВОР и смету.
Основные принципы составления ВОР - все должно быть обосновано предыдущими документами и соответствовать технологии производства работы. То есть технология производства работ должна практически читаться в этом документе. Приведем такой простейший пример.
1В Акте обследования
зафиксировали полы паркетные, подлежат ремонту площадью предположим 100 квадратных метров.
2В дефектной ведомости
зафиксировали вздутие полов паркетных, то есть сам дефект.
3В ведомости объемов работ
- полная технология устранения данного дефекта: снятие плинтусов (этот объем должен быть в метрах погонных), разборка паркетной доски (это площадь тех полов, которые зафиксированы в акте обследования в дефектной ведомости), разборка деревянного основания этих полов, снятие двух слоев рубероида, разборка строительного мусора.
Если при обследовании делали вскрытие полов, то в дефектной ведомости это будет отражено.
⚠️ Из практики
В одном из реальных примеров так и было - не было проведено четкое обследование, не вскрывали полы, и подрядчик при снятии покрытия пола обнаружил, что внизу не прохудившаяся стяжка, а внизу строительный мусор зашитый двумя слоями рубероида
Если бы было проведено правильное обследование здания и это было бы зафиксировано в акте и далее в дефектной ведомости, то в ведомости объемов работ четко был бы осмечен технологический процесс ликвидации данного дефекта.
В какой документ относится каждая запись?
📝 Пример
В акте отмечено, что необходима замена всех дверей, 100 штук.
В дефектной ведомости должны быть указаны все дефекты — разбитые полотна, покосившиеся коробки, морально устаревшие двери, которые должны быть заменены из требований безопасности. То есть должна быть причина и основания для проведения капитального ремонта.
В ведомости весь процесс замены должен быть отображен с точностью:
Расставьте операции в технологической последовательности и нажмите «Проверить».
Возможно, будет дополнительная переноска внутри здания или снаружи. Это зависит от реальных расстояний, и это может знать только сметчик, так как он знает положения сборников, сметных норм, по которым и будут рассчитываться эти работы.
Таким образом, недостающие объемы работ в соответствии с технологией выполнения появляются уже в ведомости объемов работ.
К ВОР должно быть самое пристальное внимание. Это залог хорошей сметы, расчета сметной стоимости, составления сметы контракта, закрытия работ и отчета при приемке.
Разбор примера дефектной ведомости
Рассмотрим вариант реальной дефектной ведомости и постараемся разработать ведомость объемов работ. Строительной продукцией в данном случае является капитальный ремонт помещений больницы.
Площадь ремонта 199 квадратных метров, ремонтируется первый этаж. Высота этажа 3 метра.
Обратите внимание на то, что позиции в этой дефектной ведомости очень похожи на наименование самих сметных нормативов из сборников ГЭСН.
Сборники ГЭСН, государственные элементные сметные нормы, распределены по видам работ. Есть 47 сборников на новые строительные работы, есть 19 сборников на ремонт.
Эти сборники интегрированы в программу, и сметчик с применением программного комплекса по технологии, обозначенной в ведомости объемов работ, составляет смету.
Данная ведомость, взятая из реальных документов, сразу бросается в глаза, так как здесь позиции похожи на сами сметные нормативы , то есть не требуется специальных знаний, чтобы понимать, что данная дефектная ведомость была выведена из программы.
Это категорически не приветствуется экспертами.
📌 Дефектная ведомость не должна выводиться из программы.
Конечно, из программы можно вывести ведомость объемов работы. Это ближе к смете, но так тоже делать не рекомендуется. Это действие в обратном направлении. Должно быть: сначала акт обследования, перечень дефектов, потом уже технология устранения данных дефектов.
Обратите внимание, как разделены работы. Работы разделены по конструктивным элементам, в данном случае стены, далее идет потолок и так далее.
Какая характеристика объекта? Это обязательно должно быть отражено в дефектной ведомости. Площадь корпуса №3 составляет 2147,6 м2, из них площадь ремонтируемой части отделения составляет 199 квадратных метров.
Высота этажа 3 метра, количество этажей 2, ремонтные работы осуществляются на первом этаже.
Целесообразно добавить, что ремонтные работы осуществляются в эксплуатируемом здании, это обязательно. А также, что ремонтные работы ведутся в необесточенном здании, то есть рядом проходит электропроводка под напряжением.
Это в дальнейшем даст возможность сметчику в смете предусмотреть те или иные условия производства работы. Если необходимо получение разрешения для проведения работ, это тоже нужно указать уже на этапе дефектной ведомости. На этапе дефектной ведомости, на этапе формирования задания на проектирование, необходимо указать о том, где могут быть расположены контейнеры для вывоза мусора. Очень важный момент - это расстояние.
Далее раздел полы, и тоже мы видим позиции в данной дефектной ведомости. Обратите внимание, что единицы измерения тоже все выбраны из программы, из сборника нормативов. Здесь у нас очень много разборки.
В данном примере деление идет по конструктивам, то есть дефектная ведомость перечисляет дефекты конструктивных элементов. Стены, потолки, полы. Но не процесс работы.
Можно процесс работы, процесс производства ремонтно-строительных работ выстроить иначе.
То есть сначала делаем полностью разборку покрытий, оснований и так далее. Потом делаем какие-то работы подготовительного этапа. И потом окончательная отделка поверхностей. В данном случае разборка распределена по конструктивам, а не выделена отдельным разделом.
Окна и двери. Здесь у нас улучшенная масляная окраска. Сантехнические работы. Опять встречается демонтаж санитарных приборов и электромонтажные работы. Также мы видим встречается демонтаж светильников и электроустановочных изделий.
- Общая площадь корпуса и площадь ремонтируемой части
- Высота этажа, количество этажей, этаж производства работ
- Работы ведутся в эксплуатируемом здании
- Работы ведутся в необесточенном здании (электропроводка под напряжением)
- Необходимость получения разрешений на проведение работ
- Место размещения контейнеров для мусора и расстояние до них
Форма ВОР
Приступим к формированию ведомости объемов работ. Форма ведомости объемов работ приведена как пример на сайте Главгосэкспертизы
Обратите внимание, что форма ведомости объемов работ отличается от дефектной ведомости.
Здесь появляются графы, ссылка на чертежи спецификации в проектной документации, наименование файла проектной документации. Если проектная документация не составляется согласно методическим документам Минстроя, могут быть иные технические документы, не обязательно проект, номера страниц и дополнительная информация, комментарий к объемам.
Появляется графа формула расчета объема работ. Таким образом, здесь уже деление работ предлагается выполнять по конструктивным решениям и комплексам работ. Сюда можно отнести раздел «демонтажные работы», и все демонтажные работы помещаются в один раздел. В данном случае выделен раздел «Земляные работы», выделен раздел «Фундамент F1».
Рассмотрим ведомость объемов работ к нашей дефектной ведомости: в ведомости объемов работ должна очитаться технологии устранения дефектов. Мы выделим отдельный раздел на разборку и очистку стен, предполагая, что в производстве работ эта технология, эта последовательность работ будет выполняться ровно так.
То есть сначала, будем очищать поверхности, разбирать ненужные конструкции, собирать и выносить мусор. Далее будем устраивать полы. Технология строительных процессов четко должна читаться в ведомости объемов работ. Здесь идет отсылка либо к акту обследования, либо к дефектной ведомости, либо к тому и другому.
Можно указать наименование файла или номер страницы. Расчетный объем, который будем высчитывать при формирование ведомости объемов работ должен состоять из тех размеров, которые были выявлены при обмерах и зафиксированы в обмерном акте. В этом случае при проверке будет четкая логическая цепочка документов.
Любая цифра может быть обоснована. И как мы видим, ведомость работ более подробно раскрывает технологическую последовательность выполнения работ, содержит данные о материальных ресурсах.
И также не надо забывать о тех работах, которые возникнут вследствие производства работ. Это подготовительные работы, которых может не быть в изначальной дефектной ведомости. Укрытие существующей мебели или оборудования, если это необходимо. Перемещение мебели, которае заполняет помещение, использование инвентарных лесов в случае высоты потолка свыше 4 метров, применение подъемных механизмов в случае невозможности крепления лебедок на фасад, что предусмотрено сметными нормативами ГЭСН, затаривание мусора в мешки, погрузка мусора, перевозка мусора, утилизация.
Все это нужно отразить в ведомости объемов работ, поэтому лучший вариант, если ведомость составляет сам сметчик, который знает положения методик и положения сметных сборников нормативов.
дополнено По п. 35 Методики № 421/пр сметные расчеты разрабатываются на основании ведомостей объемов работ с указанием наименований, единиц измерения и объемов работ, ссылок на чертежи и спецификации, расчета объемов работ и расхода материальных ресурсов (с приведением формул расчета).
