1. Стоимость, цена и ценообразование
Каждый раз, когда владельцы товаров обмениваются ими добровольно, они так или иначе договариваются, сколько единиц одного блага равноценны единице другого. За этой договорённостью стоит общая мера сопоставимости — её экономическая теория и называет стоимостью.
Откуда берётся цена, объясняют два основных подхода.
1 Затратная теория
Цену формируют издержки производителя: сколько ушло материалов, труда, работы машин, какие понесены накладные расходы и какая прибыль заложена сверху. В строительстве на этом подходе построено всё сметное дело — стоимость собирают «снизу вверх» из ресурсов и норм их расхода.
2 Ценностная теория (теория полезности)
Цену определяет то, насколько продукт нужен покупателю и насколько он редок. На строительном рынке это видно по недвижимости: квартира в центре и такая же на окраине стоят по-разному, хотя затраты на их возведение почти одинаковы.
Что это значит на практике. При бюджетном финансировании опорой служит затратный подход: сметную стоимость рассчитывают по сметным нормативам и ценам ресурсов из ФГИС ЦС. Полезность и рыночная ценность объекта учитываются раньше — когда выбирают, что и где строить.
2. Строительство как отрасль
Строительство выделяется в самостоятельную отрасль материального производства. Её результат — не только объекты, которые появляются «с нуля». Отрасль также переделывает и обновляет то, что уже работает: увеличивает, приводит в порядок и оснащает новым оборудованием действующие здания и сооружения — и производственные (цеха, котельные, подстанции), и непроизводственные (учебные корпуса, общежития, больницы, жильё).
А Ввод новых объектов
Возведение зданий и сооружений, которых на этом месте не было или которые появляются взамен снесённых.
Б Реконструкция и расширение
Изменение параметров действующего объекта: площади, объёма, этажности, пристройка новых частей.
В Ремонт и техперевооружение
Восстановление конструкций и инженерных систем, замена устаревшего оборудования без изменения назначения объекта.
3. Чем строительство не похоже на завод
Завод выпускает серию одинаковых изделий, и цену одного изделия легко вывести из цены партии. В строительстве так не получается: у отрасли целый набор технико-экономических черт, которые делают каждый объект особым случаем. Их удобно разложить на три группы — особенности проектирования и оценки, особенности самого производства и особенности готовой продукции.
| Особенность | В чём она состоит | Как сказывается на стоимости |
|---|---|---|
| I. Проектирование и определение стоимости | ||
| Вариантность | Для одного объекта прорабатывают несколько проектных решений и останавливаются на наиболее экономичном | Итоговая цена зависит от выбранного варианта; сравнение вариантов — часть обоснования затрат |
| Сложность и длительность проектирования | Изыскания, разработка разделов, согласования и экспертиза занимают месяцы, а иногда годы | Между расчётом и началом работ цены успевают измениться — требуется пересчёт и учёт прогнозной инфляции |
| Расчёт в форме сметы | Прейскуранта на здание нет: стоимость каждого объекта рассчитывают индивидуально | Нужна система сметных документов: локальные и объектные сметы, сводный сметный расчёт |
| II. Процесс производства | ||
| Много участников | Заказчик, проектировщик, генподрядчик, субподрядчики, поставщики, экспертиза, строительный контроль | В смету попадают затраты всех звеньев, а не только стоимость самих работ |
| Связи с другими отраслями | Стройка потребляет продукцию промышленности стройматериалов, машиностроения, металлургии, транспорта, энергетики | Колебания цен на смежных рынках сразу отражаются на цене объекта |
| Зависимость от местных условий | Геология и гидрогеология участка, насколько освоена территория, есть ли дороги и сети | Один и тот же проект в разных местах обходится по-разному; без изысканий смета недостоверна |
| Климат и погода | Мороз, осадки, ветер, короткий световой день | Зимнее удорожание, простои, сезонные ограничения на отдельные виды работ |
| Подвижный характер работ | Перемещаются люди и техника, а продукция остаётся на месте | Перебазирование машин, временные здания и сооружения, доставка рабочих |
| Длительный цикл | Объект строится месяцы и годы | Цены ресурсов меняются по ходу стройки; важны график финансирования и порядок расчётов |
| III. Строительная продукция | ||
| Привязка к участку | Здание нельзя перевезти туда, где за него заплатят больше | В стоимость входят подготовка территории и подключение к сетям |
| Индивидуальность | Двух одинаковых объектов не бывает: даже типовой проект привязывают к конкретному месту | Цену определяют для каждого объекта отдельно |
| Крупные размеры | Большие габариты и площади | Значимы затраты на механизмы, леса, подъём и перемещение грузов |
| Многодетальность и сложность | Тысячи конструктивных элементов и инженерных узлов | Сметы на сотни позиций; велик риск ошибиться в объёмах |
| Материалоёмкость и масса | Объект поглощает огромное количество материалов | Материалы — самая крупная доля прямых затрат, перевозка заметно влияет на итог |
| Капиталоёмкость | Требуются крупные единовременные вложения | Нужны источники финансирования, планирование капвложений, авансирование |
| Особый порядок расчётов | Оплачивают не готовый объект целиком, а этапами по выполненным объёмам | Цена «дробится» на промежуточные приёмки и платежи |
| Длительный срок службы | Здание эксплуатируют десятилетиями | Решение стоит оценивать по затратам за весь жизненный цикл, а не только по цене возведения |
Выберите группу для каждой особенности — пояснение появится сразу после ответа.
4. Зачем нужна стоимостная оценка
Цена — один из главных экономических рычагов в строительстве. От неё зависит, возьмётся ли подрядчик за объект, как он организует производство, какую технику и материалы выберет. Но роль стоимостной оценки шире отношений «заказчик — подрядчик». На ней держатся:
- планирование капитальных вложений — сколько денег нужно, в каком году и из какого источника;
- подрядные отношения — цена торгов и договора, условия её изменения;
- бухгалтерский учёт и отчётность — во что обошёлся объект и как его отразить на балансе;
- расчёты между заказчиком и подрядчиком — оплата выполненных этапов и окончательный расчёт.
Сделать такую оценку точной трудно: на неё давят обстоятельства, часть которых от участников не зависит, а часть — целиком на их совести. Об этом следующий раздел.
5. Почему смета растёт: объективные и субъективные факторы
Факторы, искажающие стоимость объекта, делят на две группы. Объективные возникают вне проекта — в экономике и регулировании. Субъективные порождены качеством работы людей: проектировщиков, сметчиков, заказчика. Ниже — ориентировочный масштаб влияния каждого фактора.
| Фактор | Ориентировочное влияние на стоимость |
|---|---|
| Объективные | |
| Изменения законодательства и нормативных требований | 5–10 % в год |
| Удорожание строительных ресурсов | 10–20 % в год |
| Сдвиг старта стройки: бюрократические препоны, деньги приходят с опозданием | 5–10 % в год |
| Субъективные — ошибки проектирования | |
| Избыточные объёмно-планировочные решения | 10–40 % |
| Неэффективные конструктивные решения | 10–20 % |
| Неудачное размещение объекта | 5–10 % |
| Субъективные — неточности расчётов, включая злоупотребления | |
| Неверно подсчитанные объёмы работ | 10–20 % |
| Ошибки в применении сметных нормативов | 10–30 % |
| Погрешности проекта организации строительства (ПОС) | 5–10 % |
| Субъективные — низкая инновационная активность | |
| Нет стимулов снижать издержки, поэтому новые технологии и материалы не внедряются | не оценивается в процентах, но удерживает цену на высоком уровне |
Обратите внимание. Объективные факторы действуют каждый год, пока объект не построен, и накапливаются. Субъективные закладываются один раз — на стадии проекта и сметы, — но потом переходят во все документы, включая НМЦК и контракт.
Задайте стоимость объекта по смете и на сколько откладывается начало работ. Калькулятор покажет, как объективные факторы наращивают цену год за годом.
Определите, к какой группе относится фактор в каждой ситуации.
6. Вид работ определяет расчёт
Прежде чем считать стоимость, нужно точно назвать, что именно предстоит сделать: построить новый объект, реконструировать существующий, капитально отремонтировать его или снести. От этого зависят состав проектной документации, необходимость разрешения на строительство и экспертизы, применяемые сметные нормативы, а позже — и учёт результата на балансе. Ошибка в квалификации работ тянет за собой неверную смету и спорную закупку.
| Вид работ | Смысл понятия (ст. 1 ГрК РФ) | Пример |
|---|---|---|
| Строительство (п. 13) | Создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте снесённых объектов | Новый учебный корпус на свободном участке |
| Реконструкция (п. 14) | Изменение параметров объекта — высоты, этажности, площади, объёма, — в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена или восстановление несущих конструкций (кроме замены отдельных их элементов) | Надстройка этажа над общежитием |
| Капитальный ремонт (п. 14.2) | Замена или восстановление строительных конструкций (кроме несущих), инженерных систем и сетей или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели | Замена системы отопления и кровельного покрытия |
| Снос (п. 14.4) | Ликвидация объекта или его частей путём разрушения, демонтажа или разборки | Разборка аварийного склада |
Почему граница между реконструкцией и капремонтом так важна
Граница проходит по несущим конструкциям и параметрам объекта. Меняются площадь, этажность или объём либо несущие конструкции целиком — это реконструкция. Меняются ненесущие конструкции, инженерные системы или отдельные элементы несущих на аналогичные — это капремонт.
Для реконструкции, как правило, нужно разрешение на строительство, а для капитального ремонта оно не требуется (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В бухгалтерском учёте затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основного средства, а ремонт отражается в расходах. Поэтому квалификацию работ проверяют и экспертиза, и контрольные органы.
Прочитайте описание работ и выберите правильную квалификацию.
7. Проверьте себя
Расставьте шаги в том порядке, в каком стоимость объекта проходит путь от расчёта до денег подрядчику, и нажмите «Проверить».
8. Главное
- Стоимость — мера сопоставимости товаров при обмене, цена — её денежное выражение, ценообразование — процесс и правила установления цен.
- Затратная теория объясняет цену издержками, ценностная — полезностью и редкостью. Сметное дело опирается на затратный подход.
- Строительство не только создаёт новые объекты, но и реконструирует, расширяет, ремонтирует и переоснащает существующие.
- Особенности проектирования, производства и самой продукции делают каждый объект уникальным — поэтому его цену всегда рассчитывают индивидуально, в форме сметы.
- Стоимостная оценка нужна для планирования капвложений, подрядных отношений, учёта, отчётности и расчётов; для контрактной службы она — основа НМЦК.
- Объективные факторы удорожания накапливаются год за годом, субъективные закладываются ошибками проекта и сметы.
- Правильно определить вид работ — строительство, реконструкция, капремонт или снос — обязательное условие корректного расчёта стоимости.
Следующая лекция — «Путь стоимости: от идеи объекта до фактических затрат». Разберём, как цена уточняется на каждом этапе проекта: от предельной стоимости в обосновании инвестиций до фактических затрат по завершении стройки.
При подготовке использованы открытые учебные материалы НИУ МГСУ по ценообразованию в строительстве, Градостроительный кодекс РФ и Закон № 44-ФЗ. Процентные оценки факторов носят ориентировочный характер.