1. Стоимость «взрослеет» вместе с проектом
У любого инвестиционно-строительного проекта есть жизненный цикл: замысел, проектирование, выбор подрядчика, строительство, эксплуатация. На каждой фазе о будущем объекте известно больше, чем на предыдущей, — и расчёт его стоимости становится точнее. Параллельно общая сумма раскладывается между участниками: что получит проектировщик, что подрядчик, что уйдёт на оборудование и службу заказчика.
- 💡Обоснование инвестицийидея объекта, задание на проектирование, предполагаемая (предельная) стоимость — укрупнённо
- 📐Архитектурно-строительное проектированиепроектная документация и смета по сметным нормативам, проверка достоверности на экспертизе
- ⚖️Конкурентные процедурыНМЦК на основе сметы, торги, договор подряда или государственный контракт
- 🏗Строительствоприёмка выполненных работ и фактическая стоимость объекта
2. Этап 1. Обоснование инвестиций
Всё начинается до проекта. Инвестор или застройщик изучает рынок недвижимости, общественные ожидания и социальную среду и формулирует, какой объект нужен. Заказчик переводит этот замысел в задание на проектирование — с требованиями к будущей продукции, выявленными при изучении потребностей. Когда готов эскизный проект, рассчитывают предполагаемую (предельную) стоимость и вносят её в задание.
Точность на старте. Расчёты на этом этапе укрупнённые, по аналогам и укрупнённым показателям. Отклонение от будущей фактической стоимости — порядка 20–30 %. Поэтому предельную стоимость не стоит путать со сметой: это ориентир для проектировщика, а не цена для торгов.
3. Этап 2. Проектирование и смета
На чём Исходные данные
Задание, выданное застройщиком (или техзаказчиком), инженерные изыскания, градостроительный план участка; для линейных объектов — проект планировки и межевания. Учитываются техрегламенты и технические условия.
Кто Исполнитель
Сам застройщик — если состоит в СРО проектировщиков, — либо индивидуальный предприниматель или организация по договору подряда. Исполнитель отвечает за качество документации.
Что Состав
Перечень разделов и требования к ним устанавливает Правительство РФ — постановление от 16.02.2008 № 87. Состав зависит от вида объекта, работ и источника денег.
Проект не нужен для индивидуального жилого и садового дома — его готовят только по желанию застройщика. А вот сметный раздел проекта обязателен, когда объект финансируется из бюджетов бюджетной системы или средствами государственных и муниципальных юрлиц, перечисленных в ч. 2 ст. 8.3 ГрК РФ.
Из чего состоит сметная документация
Сметная документация — часть проектной. Её составляют при любом способе строительства — подрядном или хозяйственном. Расчёты вкладываются друг в друга, как матрёшка: от отдельного вида работ до стройки целиком.
| Документ | Что считает |
|---|---|
| Сводка затрат | Объединяет несколько сводных расчётов, когда это требуется: например, если у объекта несколько источников финансирования или в составе есть производственные и непроизводственные части |
| Сводный сметный расчёт стоимости строительства (ССРСС) | Полная сметная стоимость стройки или её очереди по главам: от подготовки территории до резерва на непредвиденные затраты |
| Объектный сметный расчёт (смета) | Стоимость отдельного здания или сооружения — сумма локальных смет по нему |
| Локальный сметный расчёт (смета) | Стоимость отдельных видов работ: фундаменты, кровля, отопление, электрика. Здесь объёмы встречаются с нормами и ценами ресурсов |
| Сметный расчёт на отдельные виды затрат | Затраты, которых нет в нормах на работы: изыскания, проектирование, технадзор, перевозка рабочих и т. п. |
Объектные и локальные сметы составляют и в составе рабочей документации — по ним затем ведут приёмку.
Какие нормативы обязательны и кто проверяет смету
Если деньги бюджетные или объект строит юрлицо с долей государства или муниципалитета более 50 %, смету составляют только по сметным нормативам из федерального реестра сметных нормативов. Сейчас это прежде всего ФСНБ-2022 и сметные цены из ФГИС ЦС.
Индивидуальные сметные нормативы допускаются лишь по решению Правительства РФ — когда технология, условия труда или поставки ресурсов не похожи на учтённые в реестре.
Достоверность сметной стоимости таких объектов проверяют на государственной экспертизе проектной документации. Для капитального ремонта проверка проводится в случаях, установленных Правительством РФ. Если застройщик решит, документацию можно готовить по этапам строительства или реконструкции.
Прочитайте задачу и выберите документ, в котором она решается.
4. Этап 3. Торги и контракт
Готовый проект со сметой — основа для выбора исполнителя. По итогам торгов заключают договор подряда или государственный (муниципальный) контракт.
ГК РФ Договор подряда
Подрядчик по заданию заказчика выполняет определённую работу и сдаёт её результат, а заказчик принимает его и платит.
44-ФЗ Государственный контракт
Договор, где стороной выступает само государство — Российская Федерация, регион или муниципалитет, — а предмет нужен для публичных нужд.
Сметная стоимость служит исходной точкой сразу для нескольких цен:
- начальной (максимальной) цены контракта на конкурентной закупке;
- цены контракта с единственным подрядчиком на строительство, реконструкцию, капремонт, снос и работы на памятниках (ОКН);
- цены других договоров на такие работы, если ГрК РФ требует определять для них сметную стоимость.
Важная оговорка. Нормы и цены ресурсов, заложенные в расчёт, при исполнении контракта не применяются, если сам контракт не говорит иного. Подрядчик работает за цену, сложившуюся на торгах, а не «по смете».
5. Этап 4. Строительство и фактическая стоимость
На последнем этапе стоимость перестаёт быть прогнозом. Фактическую стоимость проекта собирают из всех реально понесённых затрат. Обычно для этого ведут накопительные ведомости выполненных работ: в них по нарастающей заносят данные актов приёмки и подтверждённых дополнительных затрат, если они возникли.
Расположите документы в том порядке, в каком они появляются, и нажмите «Проверить».
6. Проверьте себя
7. Главное
- Стоимость объекта уточняется по мере реализации проекта и распределяется между участниками.
- На предпроектной стадии определяют предполагаемую (предельную) стоимость — укрупнённо, с погрешностью около 20–30 %; проект обязан уложиться в этот предел.
- Сметная документация — часть проектной: сводка затрат, сводный, объектные и локальные расчёты, расчёты на отдельные затраты.
- При бюджетном финансировании смету считают только по нормативам из федерального реестра и проверяют на госэкспертизе.
- Сметная стоимость — основа НМЦК и цены контракта, но сметные нормативы при исполнении контракта не применяются, если контракт не установил иное.
- Фактическая стоимость складывается по накопительным ведомостям из актов приёмки.
Следующая лекция — «Кто влияет на цену: участники проекта и их интересы».
При подготовке использованы открытые учебные материалы НИУ МГСУ по ценообразованию в строительстве, Градостроительный кодекс РФ, постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 и Закон № 44-ФЗ.