1. На чём стоит государственная ценовая политика
Государство не назначает цену каждому объекту, но задаёт правила, по которым её считают. В основе этих правил — две опоры.
1 Необходимые затраты
В цену должны войти затраты, без которых объект объективно не построить: материалы, труд, машины, накладные расходы, сметная прибыль. Не больше и не меньше.
2 Правила расчёта с оглядкой на рынок
Цены считают по утверждённым методикам, но сверяют с тем, что реально происходит на рынке, — отсюда мониторинг рыночных цен ресурсов и регулярная индексация.
Внутри этих рамок цену двигают участники проекта, у каждого из которых свой экономический интерес.
2. Шесть ролей в проекте
| Участник | Кто это | Где закреплено |
|---|---|---|
| Инвестор | Тот, кто вкладывает в объект собственные, заёмные или привлечённые средства и рассчитывает на результат | Закон № 39-ФЗ об инвестиционной деятельности в форме капвложений |
| Застройщик | Лицо, которое на своём (или предоставленном ему) участке обеспечивает строительство, реконструкцию, капремонт или снос объекта и отвечает за изыскания, проект и ввод | п. 16 ст. 1 ГрК РФ |
| Заказчик | Сторона договора подряда, которая ставит задачу, принимает и оплачивает работы; в госзакупках — государственный или муниципальный заказчик, бюджетное учреждение | ГК РФ, Закон № 44-ФЗ |
| Технический заказчик | Профессиональная организация, которой застройщик поручает от своего имени заключать договоры на изыскания, проектирование и строительство, готовить задания и вести документацию | п. 22 ст. 1 ГрК РФ |
| Проектировщик | Член СРО в области проектирования; разрабатывает проектную документацию и смету | ст. 48 ГрК РФ |
| Подрядчик | Член СРО в области строительства (если не попадает в исключения); выполняет работы и сдаёт результат | ГК РФ, ст. 52 ГрК РФ |
Роли можно совмещать. Одно лицо может быть одновременно инвестором, застройщиком и заказчиком. Технический заказчик появляется, когда застройщик не хочет или не может сам вести проект.
3. Чего хочет каждый
Интересы участников не совпадают — и именно в их столкновении складывается цена. Понимать это нужно не для того, чтобы осуждать «жадного подрядчика», а чтобы предвидеть, где в смете появятся завышения, а где — недооценка.
| Участник | Главный интерес | Как это давит на цену |
|---|---|---|
| Инвестор | Максимальная отдача на вложенные деньги; для государства — социальный эффект | Ограничивает предельную стоимость, требует обоснования каждого решения |
| Застройщик | Получить объект в срок и с нужными характеристиками | Готов доплатить за скорость и надёжность, сопротивляется удорожанию после утверждения бюджета |
| Заказчик | Качественный результат за минимально достаточную цену | Снижает цену на торгах, требует твёрдой цены и гарантий |
| Технический заказчик | Вознаграждение за управление проектом, репутация | Затраты на его услуги входят в смету отдельной строкой |
| Проектировщик | Оплата, которая обычно зависит от стоимости и сложности объекта | Может тяготеть к дорогим и избыточным решениям — их ловит экспертиза и технологический аудит |
| Подрядчик | Прибыль: разница между ценой контракта и собственными затратами | Стремится к высокой НМЦК и дополнительным работам, снижает свои издержки |
Определите, кто из участников, скорее всего, так рассуждает.
4. Как распределяются роли в бюджетном учреждении
Возьмём университет — бюджетное учреждение, подведомственное министерству, которое капитально ремонтирует общежитие за счёт субсидии.
🏛 Учредитель
Министерство даёт деньги и фактически выступает инвестором: отбирает объекты, согласует стоимость, контролирует результат.
🎓 Учреждение
Застройщик (здание у него на балансе) и заказчик по Закону № 44-ФЗ: готовит задание, проводит закупку, принимает работы. Функции технического заказчика выполняет его служба заказчика или нанятая организация.
👷 Исполнители
Проектная организация, подрядчик, организация строительного контроля — каждый по своему контракту.
5. Проверьте себя
6. Главное
- Государство требует включать в цену только неизбежные затраты и считать её по утверждённым методикам, сверяясь с рынком.
- На цену влияют шесть участников: тот, кто даёт деньги (инвестор), тот, кто строит на своём участке (застройщик), заказчик и техзаказчик, а также проектировщик и подрядчик.
- Застройщик и технический заказчик определены в ГрК РФ (п. 16 и п. 22 ст. 1); роли можно совмещать.
- У каждого участника свой экономический интерес; цена складывается в их столкновении.
- В бюджетном учреждении учредитель играет роль инвестора, а учреждение — застройщика и заказчика.
Следующая лекция — «Государство и сметное дело: кто устанавливает правила».
При подготовке использованы открытые учебные материалы НИУ МГСУ по ценообразованию в строительстве, Градостроительный кодекс РФ, Закон № 39-ФЗ и Закон № 44-ФЗ.