1. Когда можно использовать не только НЦС
При коммерческом финансировании ограничений на источник укрупнённых показателей нет: на стадии предпроектной проработки и технико-экономического обоснования инвестор вправе пользоваться коммерческими справочниками. Если же деньги бюджетные или объект строит компания с госдолей больше 50 %, ориентиром остаются НЦС, а затем — смета по нормативам из федерального реестра.
2. Четыре известных справочника
| Справочник | Что это | Сильная сторона | Ограничение |
|---|---|---|---|
| РСС — региональный справочник стоимости строительства | Ежегодное электронное издание с показателями по регионам | Можно считать и по объектам-аналогам, и по видам и комплексам работ — и в сегодняшних ценах, и с прогнозом на период стройки | Платный, нужен ежегодный выпуск |
| Сборник показателей стоимости объектов, комплексов и видов работ для Москвы | Глава 18 московской базы ТСН-2001; есть программа ТЭО-смета | Показатели выведены из смет, прошедших экспертизу; расчёт можно «раскрыть» до конструктивных элементов и расценок | Привязан к московской базе и ценам |
| Справочники КО-ИНВЕСТ для оценщиков | Выпуски по типам зданий, в печатном и электронном виде | Показатели с разбивкой по типу несущей системы и уровню отделки и оснащения | Ориентирован на оценку недвижимости, а не на сметное дело |
| УПБС-2001 — укрупнённые показатели базисной стоимости по объектам-аналогам | Справочник инженера-сметчика и оценщика под ред. В. С. Башкатова, 2009 год | Широкая номенклатура зданий | Устаревшие аналоги и показатели — данные 2009 года |
Важно для бюджетных объектов. Коммерческие справочники могут пригодиться и заказчику бюджетного объекта — как дополнительная проверка здравого смысла. Но обосновывать предельную стоимость и тем более НМЦК по ним нельзя.
3. Объект-аналог
Ещё один источник — документально подтверждённые данные о сметной стоимости уже реализованных объектов, похожих на планируемый. Аналог должен совпадать по трём признакам:
1 Назначение
Школа сравнивается со школой, а не с офисным центром той же площади.
2 Проектная мощность
Близкое число мест, площадь, производительность — иначе исказит эффект масштаба.
3 Условия территории
Схожие природные, климатические и иные условия площадки.
Как привести стоимость аналога к своему объекту
- пересчитать стоимость аналога на единицу мощности;
- привести её к текущему уровню цен индексами изменения сметной стоимости;
- учесть разницу в регионе и условиях строительства;
- исключить затраты, которые были специфичны только для аналога (например, снос строений на его участке), и добавить свои.
Планируется учебный корпус на 800 мест в Московской области. Оцените кандидатов.
4. Как выбрать источник
Ответьте на два вопроса.
5. Проверьте себя
6. Главное
- При коммерческом финансировании на предпроектной стадии можно использовать коммерческие справочники укрупнённых показателей.
- Известные источники: РСС, московский сборник показателей (глава 18 ТСН-2001, программа ТЭО-смета), справочники КО-ИНВЕСТ, УПБС-2001.
- У каждого источника свои ограничения: регион, назначение (оценка недвижимости), давность данных.
- Объект-аналог должен совпадать по назначению, мощности и условиям территории; его стоимость приводят к своему объекту и текущим ценам.
- Для бюджетных объектов основа — НЦС и затем смета по федеральному реестру; коммерческие данные — только для проверки.
Это заключительная лекция модуля «Стоимость на предпроектном этапе».
При подготовке использованы открытые учебные материалы НИУ МГСУ по ценообразованию в строительстве. Названия коммерческих справочников приведены как примеры, без оценки их качества.