Подготовка к проектированию и составлению сметы — Интерактивная лекция

Капитальный ремонт · Подготовка к проектированию

Подготовка к проектированию
и составлению сметы

Три кита исходных данных, Акт технического осмотра, ВОР и работа с несущими конструкциями по ПП № 881

📋 Три кита исходных данных 🔍 Акт технического осмотра 📊 ВОР vs Дефектная ведомость 🏗 ПП № 881

📐

Введение: управление стоимостью начинается здесь

Нормативная база и ключевая идея

🎯

Главная идея Подготовка исходных данных — это не формальность, а этап управления стоимостью. Смета — производный документ. Если фундамент исходных данных «плывёт», итоговая стоимость не будет признана достоверной, и экспертиза вернёт документы.

🚨

Причина № 1 затяжных правок в экспертизе Ошибки, допущенные при составлении актов и ведомостей, — это главная причина замечаний ГГЭ и отказов в согласовании бюджета. Инвестиции в качественную подготовку исходных данных окупаются многократно.

Нормативная база подготовки исходных данных

ГрК РФ

Ч. 12.2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ

Устанавливает правовые основы подготовки смет на капитальный ремонт

№ 421/пр

П. 27 Приказа Минстроя от 04.08.2020 № 421/пр (Методика)

Определяет требования к составу исходных данных для разработки смет

Ст. 8.3

Ст. 8.3 ГрК РФ — обязательность при бюджетном финансировании

При использовании бюджетных средств подготовка сметной документации и проверка её достоверности — обязательные процедуры

Три кита исходных данных

Фундамент сметной стоимости капитального ремонта

🏛

Именно на соответствие этим трём документам ГГЭ проверяет смету Любое расхождение в объёмах или условиях работ приведёт к замечаниям, устранение которых потребует пересчёта всей сметы.

📋

Задание на проектирование

Юридически значимый документ, задающий границы и требования проекта. Форма утверждена Минстроем.

📄

Акт технического осмотра

Перечень дефектов с качественными и количественными характеристиками. Основа для проекта и сметы.

📊

Ведомость объёмов работ (ВОР)

Технологическая последовательность устранения дефектов с физическими объёмами. Первична по отношению к смете.

Цепочка: от дефекта до сметы

🔬 Техническое обследование здания

↓ фиксирует дефекты

📄 Акт технического осмотра
что сломано + причины + объёмы повреждений

↓ определяет способ устранения

📊 Ведомость объёмов работ (ВОР)
как исправлять + состав операций + ресурсы

↓ служит основой для

🧮 Сметная документация (ЛСР → ССР)
производный документ от ВОР и Акта

↓ проверяется на соответствие всем трём

🏛 Государственная экспертиза

Акт технического осмотра

Детальный разбор структуры и требований

⚖️

Персональная ответственность Заказчика Застройщик или технический заказчик несёт персональную ответственность за достоверность данных в Акте. Подпись на этом документе — подтверждение обоснованности бюджетных расходов. Без качественного обследования корректный Акт составить невозможно.

Структура Акта — рекомендации ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Часть 1 Дефектовка (демонтажная часть) ▾

Описание обследуемых элементов, качественные и количественные характеристики выявленных дефектов. Здесь фиксируется фактическое состояние «как есть»: что конкретно повреждено, где находится, насколько масштабен дефект. Именно этот раздел эксперт проверяет в первую очередь.

Часть 2 Ремонтные мероприятия (монтажная часть) ▾

Конкретные проектные предложения по восстановлению конструкций и инженерных сетей с указанием физических объёмов. Эта часть становится базой для Ведомости объёмов работ — между ними должна быть полная логическая связь.

Чек-лист требований к Акту

Подписант — лицо, утвердившее задание на проектирование, или уполномоченный представитель

Основание: приказ или доверенность. Несоответствие подписанта — повод для возврата

Название объекта совпадает буква в букву: в ЗНП, договоре и заявлении в ГГЭ

Расхождение даже в одном символе — формальный повод для отказа

Указан адрес, функциональное назначение и ТЭП по каждому объекту комплекса

Обязательные «Общие сведения» — основа для идентификации объекта экспертом

Чётко прописано, что именно обследовано: конструкции, системы, сети, благоустройство

Размытые формулировки = замечание эксперта

В п. 4 указаны условия производства работ по Таблице 3 Приложения 10 Методики № 421/пр

Это база для применения повышающих коэффициентов в смете

При работах с несущими конструкциями — внесена обязательная фраза по ПП № 881

«Работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций не влияют на конструктивную надёжность и безопасность объекта»

Техническое обследование здания

ГОСТ 31937-2024 — основа Акта технического осмотра

🔬

Обследование — не разовая акция Согласно ГОСТ 31937-2024, обследование является обязательным комплексом мероприятий. На объекте должен вестись регулярный Журнал учёта технического состояния — данные из него ложатся в основу работы комиссии.

Объекты детального обследования

ФундаментыГрунты основания, сваи, фундаментные балки, гидроизоляция подземной части

Несущие элементыСтены, колонны, столбы, перекрытия и покрытия

Сложные конструкцииФермы (стропильные и подстропильные), арки, балки

Ограждающие элементыВитражи, светоаэрационные фонари

Узлы сопряженияСтыки, связи, площадки опирания конструкций

Полы по грунтуКонструкция полов и гидроизоляция нижней зоны

Состав комиссии и основания для обследования

Состав комиссии

👔 Главный инженер учреждения

🔧 Техник-смотритель (ответственный за эксплуатацию)

🏗 Привлечённые эксперты и представители проектных организаций

Основания для обследования

⏰ Истечение нормативных сроков эксплуатации

🔍 Видимые деформации и дефекты

🌊 Последствия стихийных бедствий

🏢 Воздействие нового строительства рядом

📋 Предписания органов госнадзора

Обмерные работы и дефектная ведомость

Точность — основа точной сметы

📏

Обмерные работы — единственный способ исключить приблизительность Без точных обмеров невозможно подготовить качественную проектную документацию. «Приблизительные» объёмы в смете — гарантированные замечания экспертизы и конфликты с подрядчиком при актировании.

Что фиксируется при обмерных работах

📐

Геометрия конструкций

Точные формы и размеры всех конструкций, идущих в ремонт. Отклонения стен от вертикали — критично для расчёта объёмов штукатурных работ.

🪟

Проёмы и ниши

Габариты всех оконных и дверных проёмов, ниш. Расположение и сечение вентиляционных каналов.

🏗

Перекрытия и кровля

Толщина плит перекрытий и слоёв пирога кровли. Без этих данных смета на конструктивные работы будет некорректной.

📋

Результат этапа: Акт + Дефектная ведомость Эти документы фиксируют не только физический объём повреждений, но и причины их возникновения — это критически важно для обоснования выбора технологии ремонта. Если причина не установлена, эксперт вправе усомниться в обоснованности предложенного метода устранения.

Ведомость объёмов работ (ВОР)

Как избежать ошибок, которые гарантируют замечания

⚡

ВОР первична по отношению к смете Эксперт мгновенно определит «обратную разработку» — когда смета разрабатывается первой, а ВОР подгоняется под неё. Признаки: наименования из сметных норм в ВОР или единицы измерения «100 м²» вместо реальных.

Правила подготовки ВОР

Единый подписант с Актом осмотра

Лицо, подписавшее ВОР, должно быть тем же лицом, что подписало Акт технического осмотра. Это обеспечивает преемственность ответственности и логику документов.

Разные подписанты → вопросы эксперта

Запрет на модификацию формы

Используется рекомендованная форма Главгосэкспертизы без добавления новых столбцов или изменения структуры. Любое отклонение от шаблона вызывает подозрения в некорректности расчётов.

Изменение структуры = лишние вопросы

Включайте состав основных материалов

При описании работ указывайте состав основных материалов. Это позволит сметчику безошибочно подобрать расценку, а подрядчику — избежать споров при актировании выполненных работ.

Главный практический совет

Связь с Методикой № 421/пр

ВОР используется экспертизой для верификации «Условий производства работ» (Таблица 3 Приложения 10 Методики). Эти условия определяют применение повышающих коэффициентов.

Условия производства работ — основа коэффициентов

Типичные ошибки, гарантирующие замечания

Отрицательные объёмы

Физически невозможные значения в ВОР — признак ошибки в расчётах или неверного подхода к составлению.

Отсутствие физических формул расчёта

Без формул «Длина × Ширина × Толщина = …» и ссылок на конкретные пункты Акта осмотра эксперт не может проверить достоверность объёмов.

Копирование названий расценок

Наименования в ВОР не должны совпадать с названиями сметных расценок — это прямой признак «обратной разработки» (смета → ВОР, а не ВОР → смета).

Дефектная ведомость vs ВОР

Разграничение понятий — обязательно при сложном капремонте

⚖️

Для простых объектов — можно объединить. Для сложных — нельзя При капитальном ремонте сложной инфраструктуры разделение Дефектной ведомости и ВОР является обязательным. Смешение этих документов затрудняет проверку и создаёт риск замечаний.

Характеристика	📋 Дефектная ведомость	📊 Ведомость объёмов работ (ВОР)
Суть	Перечень выявленных изъянов и повреждений	Технологическая последовательность устранения дефектов
Содержание	Что сломано, где находится и причины повреждения	Как исправлять, состав операций и материальных ресурсов
Связь с нормами	Фиксация фактического состояния «как есть»	Привязка к сборникам ГЭСН и их техническим частям
Первичность	Первична — составляется по результатам обследования	Вторична — формируется на основе дефектной ведомости
Для эксперта	Подтверждает реальность и масштаб дефектов	Подтверждает обоснованность и полноту объёмов работ

Работа с несущими конструкциями: ПП № 881

Важнейший инструмент для Заказчика с 2022 года

🏗

ПП № 881 — расширение возможностей капремонта Постановление Правительства № 881 от 16.05.2022 позволяет выполнять серьёзные работы по усилению каркаса здания в рамках капитального ремонта, не переводя объект в категорию «реконструкция». Это существенно упрощает цикл проектирования и экспертизы.

Разрешённые работы по ПП № 881

Укрепление фундаментовУкрепление грунтов основания и усиление тела фундамента, погружение свай и шпунтов

Усиление каркасаКолонны, ригели: металлические и ж/б обоймы, тяжи, монолитные пояса

Перекрытия и покрытияЗамена отдельных элементов на аналогичные или улучшенные

Усиление простенковУстройство обойм, лент, штукатурных слоёв

📋

Обязательная фраза в Акте технического осмотра При работах с несущими конструкциями в Акт вносится: «Обследование объекта капитального строительства проведено в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 мая 2022 года № 881. Работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций не влияют на конструктивную надёжность и безопасность объекта».

📌

Требования к проектировщику — ваши инструкции Поскольку работы с несущими конструкциями влияют на механическую безопасность (ФЗ № 384), проектировщик обязан иметь членство в СРО, а в штате должны быть ГИП и ГАП, включённые в реестр НОПРИЗ. Обязательно требуйте подтверждение использования лицензированного программного обеспечения для конструктивных расчётов.

Стоимость проектирования и ТИМ

Коэффициент 0,5 и обязательная цифровизация

🧮

Методика расчёта ПИР

Стоимость проектно-изыскательских работ определяется по методикам Минстроя: Приказы № 707, № 848 и СБЦ 81-2001-05.

✂️

Коэффициент 0,5 — обязателен

При расчёте смет на ПИР для капитального ремонта обязательно применяется понижающий коэффициент 0,5. Его отсутствие — основание для замечания.

🏗

ТИМ — с 2024 года обязателен

Согласно ПП № 614 от 17.05.2024, применение технологий информационного моделирования обязательно. Цифровая модель передаётся Заказчику для эффективной эксплуатации.

✅

Итоговый вывод Детальная Ведомость объёмов работ, безупречно коррелирующая с Дефектной ведомостью, — залог успешного прохождения государственной экспертизы. Только прозрачная связь между зафиксированным дефектом и технологией его устранения исключает претензии проверяющих. Качественная документация начинается не в кабинете сметчика, а на объекте — с карандашом и рулеткой в руках.

❓ Почему ВОР нельзя разрабатывать после сметы? ▾

ВОР должна быть первичным документом. «Обратная разработка» (когда смета готовится первой, а ВОР под неё подгоняется) — распространённая практика, которую эксперт ГГЭ легко распознаёт по признакам:

Наименования позиций в ВОР совпадают с формулировками сметных расценок
Единицы измерения «100 м²» вместо реальных физических обмеров
Отсутствие формул расчёта объёмов со ссылками на Акт осмотра

Результат «обратной разработки» — замечания, пересчёт всей сметы и задержка проекта.

❓ Что такое «условия производства работ» и зачем они нужны? ▾

Условия производства работ — это характеристики среды, в которой будут выполняться работы: стеснённость, действующее производство, нахождение в городской застройке, работа в зимнее время.

Они фиксируются в Акте технического осмотра (пункт 4) и в ВОР строго в соответствии с Таблицей 3 Приложения 10 Методики № 421/пр. На основании этих данных в смете применяются повышающие коэффициенты. Без документального подтверждения в Акте и ВОР — ни один коэффициент не пройдёт экспертизу.

🧠 Проверьте знания

5 вопросов по материалу лекции

Вопрос 1 из 5

Какой из трёх «китов» исходных данных является первичным по отношению к смете и разрабатывается раньше неё?

Вопрос 2 из 5

Какую обязательную фразу необходимо внести в Акт технического осмотра при работах с несущими конструкциями по ПП № 881?

Вопрос 3 из 5

По какому признаку эксперт ГГЭ определяет «обратную разработку» ВОР (когда ВОР разрабатывается после сметы)?

Вопрос 4 из 5

Какой понижающий коэффициент обязательно применяется при расчёте стоимости проектно-изыскательских работ (ПИР) для капитального ремонта?

Вопрос 5 из 5

Кто подписывает ВОР и почему важно, чтобы подписант совпадал с подписантом Акта технического осмотра?

0/5