Проектная документация и смета — Интерактивная лекция
Капитальный ремонт · Проектирование и сметы

Проектная документация
и сметная часть

Состав разделов ПСД, управление проектированием, иерархия смет и смета контракта
📐 Состав ПСД ⚠️ Ловушка ТЭП 🧮 Иерархия смет 📑 Смета контракта
📐
Проектная документация: ключевые принципы
Введение
🎯
Принцип разумности При проектировании капитального ремонта применяется «принцип разумности» (Постановление № 87): состав разделов не фиксированный, а определяется индивидуально в задании на проектирование. Заказчик выбирает только то, что нужно для конкретного объекта.
📋
Проектная документация (ПСД)
Определяет технические решения, объёмы работ и требования к материалам. Основа для государственной экспертизы и закупки подрядчика.
🧮
Сметная документация
Определяет стоимость работ. Иерархия: ЛСР → объектные сметы → ССР. Формируется по Методике № 421/пр.
📑
Смета контракта
Отличается от проектной сметы. Формируется после тендера и является единственным документом для оплаты выполненных работ.
Путь от задания до оплаты работ
📋 Задание на проектирование (ЗНП)
↓
📐 Разработка ПСД проектировщиком
разделы + сметная документация
↓
🏛 Государственная экспертиза (ГГЭ)
проверка решений и достоверности сметы
↓
🛒 Тендер → заключение контракта
↓
📑 Смета контракта → оплата выполненных работ
1
Состав разделов проектной документации
Постановление № 87 — нажмите на раздел, чтобы узнать подробности
⚠️
«Ловушка ТЭП» — критический риск Технико-экономические показатели (площадь, объём, этажность) должны быть идентичны в четырёх документах одновременно: имущественные документы (БТИ, ЕГРН) → ЗНП → проектная документация → заявление на ГГЭ. Любое несоответствие блокирует экспертизу на месяцы.
Проверка ТЭП в четырёх документах
📄 БТИ / ЕГРН
имущественные документы
=
📋 ЗНП
задание на проектирование
=
📐 ПСД
проектная документация
=
🏛 Заявление в ГГЭ
на экспертизу
🚨 Любое расхождение → блокировка экспертизы → месяцы на исправление ЕГРН

Ключевые разделы ПСД — нажмите для раскрытия

ПЗ Пояснительная записка ▾
Помимо стандартной исходно-разрешительной документации (ИРД), ПЗ должна содержать «клятву ГИПа» — официальное заявление главного инженера проекта о соответствии проектных решений действующим регламентам безопасности. Без этого документа ГГЭ может не принять ПЗ.
АР Архитектурные решения ▾
Раздел АР служит базой для формирования ведомостей отделочных работ и ремонта фасадов. Именно из этого раздела берётся информация о финишных покрытиях, материалах отделки и цветовых решениях. Сметчик опирается на АР при составлении локальных смет по отделке.
ИОС Инженерные системы и оборудование ▾
Рекомендуется выполнять детализацию ИОС на уровне стадии «РД» (Рабочая документация) — более подробно, чем стандартная «П» (Проектная документация). Это критично: из спецификаций ИОС формируются позиции в смете. Размытые спецификации → неточная смета → конфликты с подрядчиком.
ПОС Проект организации строительства ▾
ПОС — единственное законное обоснование для применения в смете повышающих коэффициентов за: стеснённость строительства, работу в условиях действующего производства, работу в городской застройке. Если в смете есть такие коэффициенты, а ПОС не разработан или не обосновывает их — проверяющие предъявят претензии.
ПОКР Проект организации капитального ремонта ▾
Разрабатывается в составе проектной документации и является частью ПСД. Важно не путать с ППР (Проект производства работ) — тот разрабатывается исключительно подрядной организацией перед выходом на объект и не является частью ПСД. Это принципиальное разграничение.
В составе ПСД
ПОКР
  • Проект организации капитального ремонта
  • Разрабатывается проектировщиком
  • Входит в ПСД и проходит экспертизу
  • Заказчик получает вместе с ПСД
Отдельный документ
ППР
  • Проект производства работ
  • Разрабатывает только подрядчик
  • Не входит в ПСД
  • Подрядчик готовит перед выходом на объект
2
Управление проектированием
Заказчик — не пассивный наблюдатель
🤝
Проектирование — сотворчество Заказчик обязан активно участвовать в процессе проектирования: предоставлять исходные данные, согласовывать промежуточные решения и контролировать сроки. Пассивность Заказчика — главная причина переделок и отказов ГГЭ.
📂
Что обязан предоставить Заказчик Техпаспорт БТИ и выписку ЕГРН; технические условия (внешние от РСО и внутренние от служб эксплуатации); архивные чертежи и исполнительную документацию прошлых лет. Архивные материалы — крайне ценный ресурс: рекомендуется оцифровать и отсканировать их силами проектировщика в начале работ.
Алгоритм управления проектированием — 5 этапов
1

Инициация

Анализ целесообразности ремонта, определение очерёдности объектов, составление задания на проектирование.

Ключевой документ: ЗНП
2

Планирование

Объявление конкурса на проектирование, формирование рабочей группы со стороны Заказчика, разработка дорожной карты с контрольными точками.

Инструмент: дорожная карта
3

Контроль — двухфакторный

Контроль сроков: мониторинг соблюдения графика работ по этапам. Технический контроль: промежуточное согласование проектных решений до передачи в ГГЭ — чтобы избежать отрицательного заключения.

⚠ Технический контроль — обязателен
4

Закрытие

Входной контроль полученной ПСД: проверка спецификаций, соответствия ЗНП, комплектности разделов. Подписание актов о приёмке документации.

Инструмент: входной контроль
5

Анализ результатов

Сбор и фиксация опыта: что прошло хорошо, где возникли задержки, какие ошибки допустил проектировщик. Используется для оптимизации следующих циклов ремонта.

Цель: непрерывное улучшение
3
Структура и состав сметной документации
Иерархия по Методике № 421/пр
🧮
Методика № 421/пр — обязательный стандарт Состав и порядок формирования сметной документации для бюджетных объектов регулируется Методикой № 421/пр. Нарушение структуры может стать основанием для отказа в экспертизе достоверности сметной стоимости.
Иерархия сметной документации (п. 25 Методики № 421/пр)
📊 Сводный сметный расчёт (ССР)
итоговый финансовый документ всего объекта
↑ агрегирует
🏢 Объектные сметные расчёты
по каждому объекту / корпусу
↑ агрегируют
📋 Локальные сметные расчёты (ЛСР)
основа — по конструктивным элементам
↑ дополняют
💰 Сметные расчёты на отдельные виды затрат
лимитированные затраты, непредвиденные расходы и др.
📊
Конъюнктурный анализ — обязательное приложение к ССР В состав обязательных приложений к ССР входит конъюнктурный анализ. Это основной инструмент обоснования цен на ресурсы, отсутствующие во ФГИС ЦС (федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве).
❓ Что входит в обязательные приложения к ССР? ▾

К ССР в обязательном порядке прилагаются:

• Пояснительная записка к смете — объясняет принятые методы и коэффициенты
• ВОР (Ведомость объёмов работ) — перечень всех работ с количественными показателями
• Обосновывающие документы — в том числе конъюнктурный анализ для позиций, отсутствующих во ФГИС ЦС

Отсутствие любого из этих приложений — повод для замечаний при проверке достоверности сметной стоимости.

❓ Что такое ФГИС ЦС и зачем нужен конъюнктурный анализ? ▾

ФГИС ЦС — Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве. В ней размещаются нормативные цены на строительные ресурсы.

Если нужный материал или оборудование в ФГИС ЦС отсутствует (например, современный специализированный материал), его цену нельзя взять «из головы» — необходимо провести конъюнктурный анализ: получить не менее трёх коммерческих предложений от поставщиков и обосновать применяемую цену.

4
Детализация локальных смет
П. 37 Методики № 421/пр — Заказчик определяет степень детализации
📐
Право Заказчика — разбить на технологические разделы Согласно п. 37 Методики № 421/пр, именно Заказчик определяет степень детализации локальных смет. Рекомендуется разбивать ЛСР на технологические разделы, соответствующие проектным решениям — это упрощает приёмку работ и взаиморасчёты.
Рекомендуемая разбивка ЛСР по разделам
🏛 АР
Архитектурные решения
⚡ ЭОМ
Электроосвещение и силовое оборудование
💧 ВК
Водопровод и канализация
🌡 ОВиК
Отопление, вентиляция и кондиционирование

Слаботочные системы — отдельная смета по каждой

📡
Сети связи разделяются на отдельные сметы Каждая слаботочная система должна быть выделена в отдельную локальную смету согласно заданию на проектирование. Смешивание систем в одной смете затрудняет контроль и приёмку.
АПС
Автоматическая пожарная сигнализация
СОУЭ
Система оповещения и управления эвакуацией
СКУД
Система контроля и управления доступом
СКС
Структурированные кабельные системы
ОТС
Охранно-тревожная сигнализация
ОЗДС
Охранно-защитная дератизационная система
🔨
Демонтажные работы — по умолчанию в ЛСР Демонтажные работы должны быть учтены в локальных сметах по умолчанию. Их отсутствие допускается только при восстановлении утраченных элементов — и это должно быть прямо зафиксировано в Акте осмотра. Пропустить демонтаж в смете и потом выполнить его за счёт подрядчика — источник конфликтов.
5
Смета контракта vs. Проектная смета
Принципиальное различие — важно для оплаты работ
⚡
Это разные документы! Проектная смета и смета контракта — не одно и то же. Их нельзя путать. Оплата выполненных работ производится исключительно по смете контракта, а не по проектной смете.
До тендера
Проектная смета
  • Формируется в составе ПСД
  • Определяет предельную стоимость объекта
  • Проходит проверку достоверности в ГГЭ
  • Служит основой для определения НМЦК
  • Используется на этапе планирования бюджета
После тендера
Смета контракта
  • Формируется после проведения тендера
  • Основана на конструктивных решениях и технологических комплексах
  • Учитывает цену победителя торгов
  • Единственный документ для взаиморасчётов
  • По ней подписываются КС-2 и КС-3
Как формируется смета контракта?
Проектная смета (НМЦК) → Тендер
↓
🏆 Победитель торгов предлагает цену
(как правило, ниже НМЦК)
↓
📑 Формируется смета контракта
на основе конструктивных решений и цены победителя
↓
💳 КС-2 / КС-3 → оплата по смете контракта
✅
Итоговый вывод Проектная документация и сметная часть — взаимосвязанная система. Ошибка в любом звене (несоответствие ТЭП, отсутствие ПОС, неполная детализация ЛСР) влечёт проблемы на всех последующих этапах. Качественная подготовка на этапе проектирования — залог успешной экспертизы и бесконфликтного взаиморасчёта с подрядчиком.

🧠 Проверьте знания

5 вопросов по материалу лекции

Вопрос 1 из 5
В скольких документах должны быть идентичными технико-экономические показатели (ТЭП) здания, чтобы избежать «Ловушки ТЭП»?
Вопрос 2 из 5
Какой раздел ПСД является единственным законным основанием для применения в смете коэффициентов за стеснённость и работу в условиях действующего производства?
Вопрос 3 из 5
Кто разрабатывает Проект производства работ (ППР)?
Вопрос 4 из 5
По умолчанию должны ли демонтажные работы включаться в локальные сметные расчёты?
Вопрос 5 из 5
Какой документ является единственным основанием для оплаты выполненных строительных работ подрядчику?
0/5